合同法律制度-分则-中华会计网校继续教育讲义(8)

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　　（一）租赁合同概述
　　1.租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
　　2.租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起仍不得超过20年。
　　3.不定期租赁包括：
　　（1）租赁期限6个月以上的，合同应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。
　　（2）当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照《合同法》有关规定仍不能确定的，视为不定期租赁。
　　（3）租赁期届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。
　　对于不定期租赁，双方当事人均可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。
　　（二）双方当事人的权利义务
　　1.承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任。
　　2.出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。
　　3.承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。
　　4.承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
　　5.在租赁期间因占有、使用租赁物获得的收益，归承租人所有，但当事人另有约定的除外。
　　6.承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照《合同法》有关规定仍不能确定的，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
　　【例题·单选题】甲将一辆二手车出售给邻居乙，并约定：在甲将汽车出售给乙之后，乙获得以每月150元的价格永久使用甲家车库的权利。后甲又与丙达成车库买卖合同，尚未办理过户手续。下列有关车库权利的表述中，正确的是（　）。
　　A.乙获得的车库使用权是物权
　　B.乙获得的车库使用权可以没有期限限制
　　C.乙获得的车库使用权不能对抗丙
　　D.如经多次催告乙仍不按约支付使用费，甲可以收回车库使用权
 

	『正确答案』D 『答案解析』本题考核点是租赁合同的有关规定。（1）物权包括所有权、用益物权和担保物权，首先排除所有权和担保物权，对于用益物权，法律列举的范围不包括建筑物使用权。乙的车库使用权是基于租赁合同的使用权。所以选项A错误。（2）租赁期限最长不超过20年，所以选项B错误。（3）租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，即“买卖不破租赁”，所以选项C错误。（4）承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同，所以选项D正确。

　　7.因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人。
　　8.租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力